שותף מתוך המהדורה 02/09/2018 nadlan

מיסוי ומשפט | עו"ד עמית נסים

תמ"א ‭ :38 ‬ המקרה העצוב של בעלי הדירות שרצו להיות יזמים

בעלי הדירות בבניין בגבעתיים יזמו את הפרויקט בעצמם כדי ליהנות מתמורת המכירה, אולם הבנייה הופסקה באמצע ונתקעה

Picture

תמ"א ‭ .38‬ הדיירים התעלמו מנורות האזהרה הרבות צילום אילוסטרציה: תמר מצפי

פסק דין שניתן לאחרונה על ידי בית משפט השלום עסק בסיפורם  של בעלי הדירות ברח' כ"ג ‭ 15–13 ‬ בגבעתיים - ובכישלונו של פרויקט  תמ"א ‭ 38‬ שיזמו.

בעלי הדירות, ואלה שבעניינם ניתן פסק הדין בהחלט אינם היחידים, הרגישו שהם יכולים להרוויח כיזמים  מתוכנית החיזוק תמ"א ‭ ,38/1‬ והחליטו ליזום פרויקט בדרך ייחודית. הם ייזמו את הפרויקט, וייהנו לא רק מההרחבות והחיזוק אלא גם מתמורת מכר הדירות החדשות.

במסגרת הפרויקט אמורות היו להיבנות ארבעה דירות חדשות שבעלי הדירות חשבו למכור לקונים פוטנציאליים. התמורה הכוללת עבור הדירות החדשות הוערכה בסכום של ‭ 13,11,560‬ שקל.

וכך, בשנת ‭ 2010‬ התארגנו השכנים וחברו לעו"ד שלוקח על עצמו את קידום הפרויקט, חלק ממימונו ואף ניהולו. לפי ההסכם שהיה לדיירים עם עורך הדין, הוא היה זכאי לשכר של ‭ 7%‬ בתוספת מע"מ מתמורת הדירות החדשות, ובנוסף הדיירים חתמו על הסכמי הלוואה עם לקוחות המיוצגים  על ידי אותו עו"ד, בריבית שנתית  של ‭ .12%‬ עורך הדין התחייב להעמיד לפרויקט מימון ראשוני ומימן את ההליך התכנוני עד לקבלת היתר בתנאים.

אלא שהחלום לרווח קל הפך לסיוט.

בשנת 2015 נתקע הפרויקט בנסיבות מימוניות - לא היה לדיירים די כסף להמשך המימון.

כיוון שקשה מאוד למכור דירות ללא ערבויות מבנק מלווה וכשאין שלד, חלק מהדיירים רצו לחבור ליזם שיוציא את הפרויקט אל הפועל, וחלקם התנגדו וביקשו לקחת מימון מהבנק כדי להמשיך את הפרויקט.

בינתיים, בהיעדר מימון הבנייה  הוקפאה, ומאז לא התחדשה.

התעלמו מנורות אזהרה

הדיירים, אשר ראו לנגד את החלום, התעלמו מנורות האזהרה הרבות שהיו צריכות להידלק: עירוב התפקידים הזה - עורך דין שהוא גם היזם והמממן  - אינו "בריא" לפרויקט והוא עלול בסיטואציות מסוימות להעמיד את  עו"ד במצבים של ניגוד עניינים.

הם התעלמו גם מהיעדר בחירת  גורם מקצועי (מהנדס) אשר ילווה את הפרויקט משלב התכנון ועד שלב הביצוע ומהיעדר יכולת לקבל מימון בנקאי בריביות נמוכות יותר.

עד עד היום חיים הדיירים באתר בנייה ובלי שיש פתרון באופק. הגרוע מכל, הוא ההפסד הכלכלי המשמעותי של הדיירים, אשר חייבים סכום כולל  של ‭ 4.3‬ מיליון שקל.

לסיכום ראוי להביא את הקדמתו של השופט יאיר חסדיאל לפסק דינו: "לפני דור אחד או שניים בלבד היו בעלי הדירות בכרכי הים של ישראל מתדיינים זה עם זה בדלתות פתוחות בעניינים העומדים ברומם של חיי  שכנות, עסקי שאילת סוכר או חלב...  בעידן הזה שבתים ודירות הם 'נדל"ן', ומחירי הקרקעות בערי גוש דן האמירו אל מעבר למידת מתינותו של אדם סביר אל מול הרווחה הצפויה לו ומשדלים את בעלי הדירות בבניינים הוותיקים לצעידה בסך אל מימיה  העמוקים של תמ"א ‭ ,38‬ ולעתים בעקבותיהם של חלילנים המצטיינים בנגינה אך לא בבנייה, תוצאתן של התדיינויות שכנים בענייני יזמות  עסקית, ומימון, ותכנון ובנייה ופיקוח, ומיסוי, ועוד כהנה וכהנה ענייני ממון  כבדי משקל, ומומחיות, וסיכון, עלולה להיות מרה לאין שיעור מספל קפה  ללא סוכר".

ת"א ‭ 16–09–36405‬ א.ר.א.ב. בונוס  בע"מ נ' הימן

הכותב הוא שותף במשרד מינצרכרמון, נסים

ראה מאמר זה במהדורה האלקטרוית כאן